Cara menjual apartemen: instruksi terperinci

2024 Pengarang: Malcolm Clapton | [email protected]. Terakhir diubah: 2023-12-17 04:00

Anda dapat menjual apartemen sendiri, atau Anda dapat menghubungi makelar. Bagaimanapun, Lifehacker akan membantu Anda melakukan segalanya dengan benar dan tidak kehilangan uang.

Cara menjual: sendiri atau dengan bantuan makelar

Setiap opsi memiliki pro dan kontra sendiri. Saat menjual diri sendiri, Anda akan menghabiskan banyak waktu dan tenaga, termasuk untuk menyelesaikan masalah hukum, tetapi Anda akan menghemat komisi ke perantara.

Menjual apartemen dengan bantuan makelar lebih mudah. Yang perlu Anda lakukan hanyalah menemukan perantara, hadir saat melihat apartemen (sebaiknya, tetapi tidak perlu, jika, misalnya, Anda berada di kota lain) dan saat membuat perjanjian jual beli. Tetapi spesialis harus membayar 2–6% dari nilai properti untuk bantuan.

Bagaimana memilih makelar?

Denis Rumyantsev, mitra pengelola agen real estat Goodman Estate, menyarankan ketika memilih makelar untuk memperhatikan kompetensinya, dan bukan waktu bekerja di pasar.

Denis Rumyantsev Managing Partner Goodman Estate Real Estate Agency

Perantara harus memiliki pengetahuan teknis, ekonomi, hukum dan menjadi penilai, insinyur, pengacara, broker, psikolog, salesman, pemasar, fotografer semua digabung menjadi satu.

Untuk diyakinkan tentang kompetensi makelar, Anda dapat memintanya untuk menunjukkan dokumen yang mengkonfirmasi pengetahuannya: diploma, pengesahan, dan sertifikat. Keanggotaan dalam komunitas profesional, misalnya, di Russian Guild of Realtors, juga akan menjadi penanda bakat profesional.

Pastikan untuk bertanya bagaimana Anda dapat menjual apartemen dalam jangka waktu yang diperlukan dan dengan harga setinggi mungkin. Mintalah keberhasilan penjualan pribadi di daerah Anda. Penting juga untuk menemukan orang "Anda" yang dengannya akan nyaman, menyenangkan dan mudah untuk bekerja dan berkomunikasi.

Cara menjual apartemen tanpa perantara

1. Bagaimana mengevaluasi real estat

Penilaian yang benar akan memungkinkan Anda untuk menjual apartemen dengan cepat dan tidak kehilangan uang. Menurut Denis Rumyantsev, harga rata-rata dapat ditemukan di situs web Layanan Statistik Negara Federal. Tetapi portal ini bukanlah kebenaran tertinggi, karena biaya apartemen tertentu terdiri dari beberapa faktor. Harga dipengaruhi oleh:

1. Jumlah ruangan.
2. Area apartemen.
3. Tata letak: kamar yang terisolasi dihargai lebih tinggi daripada yang bersebelahan.
4. Wilayah yang berdekatan, infrastruktur: parkir dan taman bermain di halaman atau di dekatnya, toko kelontong, sekolah, dan taman kanak-kanak dalam jarak berjalan kaki akan memungkinkan Anda untuk menjual apartemen dengan harga lebih tinggi.
5. Lantai tempat apartemen berada: semakin tinggi semakin baik.
6. Kehadiran balkon atau loggia.
7. Distrik: kedekatan dengan pusat dan halte angkutan umum, keberadaan taman dan area rekreasi terdekat, dan sebagainya diperhitungkan.
8. Ukuran tagihan utilitas.

Untuk menetapkan harga apartemen secara mandiri, Anda perlu menemukan objek yang paling mirip di pasar. Gunakan semua sumber yang tersedia: situs iklan baris, majalah real estat, dan sebagainya.

Harga rata-rata untuk apartemen serupa akan menjadi apa yang Anda cari. Ini dapat sedikit meningkat jika Anda siap menunggu kesepakatan untuk waktu yang lama, atau sedikit menurun jika Anda perlu menjual properti secara mendesak.

Objek, yang biayanya 15% lebih tinggi dari nilai pasar, menyumbang hingga 10% dari semua pembeli yang mungkin, 10% - sepertiga. Properti dengan harga yang tepat akan menarik 60% klien potensial.

Denis Rumyantsev Managing Partner Goodman Estate Real Estate Agency

2. Dokumen apa yang diperlukan untuk menjual apartemen

Untuk menyelesaikan transaksi jual beli real estat, penjual harus memiliki di tangannya:

• paspor;
• sertifikat kepemilikan, jika apartemen dibeli sebelum tanggal 15 Juli 2016;
• paspor kadaster untuk apartemen dari BTI;
• ekstrak dari Unified State Register of Real Estate (Anda harus mengambilnya di departemen teritorial Rosreestr, atau di situs web departemen, atau di MFC);
• kutipan dari buku rumah tentang jumlah orang yang terdaftar di apartemen (pergi ke Inggris, HOA, ZhSK atau MFC);
• sertifikat tidak adanya hutang pada tagihan utilitas (HOA, koperasi perumahan, Inggris, kantor perumahan atau Pusat Informasi dan Penyelesaian Terpadu);
• sertifikat legalitas pembangunan kembali, jika dilakukan (BTI);
• persetujuan notaris dari pasangan untuk penjualan real estat, jika dibeli dalam pernikahan;
• izin dari otoritas perwalian untuk penjualan apartemen jika pemiliknya masih di bawah umur.

3. Bagaimana cara mengiklankan apartemen

Untuk menarik calon pembeli, Anda perlu menyusun dan memasang iklan penjualan apartemen dengan benar.

Ambil foto berkualitas

Tidak cukup hanya mengambil foto apartemen di telepon dengan santai. Siapkan ruang hidup Anda untuk syuting. Hapus dari bingkai semua yang tidak perlu, lusuh, terlalu sehari-hari, tidak enak dipandang. Bersihkan debu, cuci pipa ledeng, letakkan sepatu Anda dengan hati-hati di depan pintu, bongkar tabung dan stoples di rak terbuka. Tambahkan beberapa elemen nyaman: buket bunga ke meja dapur, bantal dekoratif ke sofa.

10 cara mengubah apartemen tanpa membeli barang baru →

Pemotretan paling baik dilakukan pada hari yang cerah.

Tulis teks yang menarik perhatian

Buat pengumuman terperinci yang menunjukkan semua keunggulan apartemen. Bagian pertama teks harus berisi karakteristik teknis: jumlah lantai rumah, jumlah kamar, keberadaan loggia, dan sebagainya.

Pikirkan tentang keunggulan apartemen yang tidak relevan bagi Anda, tetapi mungkin menarik bagi pembeli. Misalnya, tidak penting bagi yang tidak memiliki anak bahwa ada taman kanak-kanak dan sekolah di dekatnya, tetapi kedekatan dengan lembaga pendidikan merupakan keuntungan bagi keluarga besar.

Pasang iklan Anda

Pilih situs untuk mengiklankan apartemen Anda. Di antara situs universal untuk penjualan real estate di Rusia - Avito, Domofond, "Yandex. Real estate". Mungkin ada ruang iklan lokal di kota Anda.

Jangan abaikan media sosial. Tempatkan iklan penjualan apartemen di halaman Anda dan minta teman Anda untuk membagikannya.

4. Bagaimana menunjukkan apartemen dan bernegosiasi dengan pembeli

Mempersiapkan pertemuan

Sebelum mendemonstrasikan properti kepada calon pembeli, Anda harus menertibkan tidak hanya apartemen, tetapi juga pintu masuknya. Pasang lampu terang di tangga, cuci atau setidaknya sapu.

Di rumah, rekatkan wallpaper yang telah menjauh dari dinding, cuci jendela, bersihkan plum agar tidak ada bau yang tidak sedap, bersihkan. Anda dapat memanggang kue sebelum bertemu dengan pelanggan: tidak perlu memakannya, tetapi aroma makanan yang baru dipanggang akan menciptakan perasaan yang menyenangkan bagi pengunjung.

Tugas Anda adalah menciptakan efek wow dalam setiap kontak pembeli potensial dengan Anda dan objek Anda.

Denis Rumyantsev Managing Partner Goodman Estate Real Estate Agency

Bicaralah dengan pelanggan dengan cara yang benar

Anda tahu betul tidak hanya kelebihannya, tetapi juga kerugiannya. Lihatlah melalui mata pembeli dan pikirkan pertanyaan apa yang mungkin dia tanyakan yang akan menyebabkan dia tidak puas. Buatlah daftar argumen yang akan memenangkan pihak yang datang ke pihak Anda.

Pembeli potensial cenderung menawar. Apalagi jika seorang reseller datang ke pertemuan yang tertarik untuk menurunkan harga sebanyak-banyaknya. Putuskan terlebih dahulu berapa biaya yang siap Anda turunkan. Pembeli dapat memberikan berbagai (termasuk tidak ada) argumen mengapa Anda harus menjual apartemen lebih murah. Jangan menyerah pada tekanan psikologis, lihat situasinya dengan bijaksana, pertahankan harga Anda.

5. Bagaimana menyimpulkan perjanjian setoran dan pembelian

Perjanjian setoran

Ini adalah dokumen yang menegaskan keseriusan niat kedua belah pihak. Pembeli menyatakan keinginannya untuk membeli properti dan memberi penjual sejumlah tertentu (biasanya 2–5% dari total biaya apartemen). Pemilik apartemen, pada gilirannya, berjanji untuk menjualnya kepada klien khusus ini dengan harga yang disepakati.

Perjanjian tersebut memberikan sanksi jika terjadi pembatalan transaksi bagi kedua belah pihak. Jika pembeli berubah pikiran, penjual menyimpan uang untuk dirinya sendiri. Jika pemilik properti tidak ingin menjual apartemen, ia akan mengembalikan deposit dalam jumlah dua kali lipat.

Kontrak penjualan

Sebelum transaksi, penjual harus menyiapkan paket dokumen untuk properti dan menulis semua penghuni yang terdaftar di apartemen.

Kontrak penjualan biasanya dibuat dengan notaris. Itu ditandatangani setelah Anda menerima uang untuk apartemen dan menulis tanda terima bahwa pembeli telah menyelesaikannya dengan Anda.

Setelah menandatangani kontrak, Anda harus menyerahkan dokumen untuk mendaftarkan transfer kepemilikan real estat ke badan teritorial Rosreestr. Tugas negara untuk memperbaiki transaksi adalah 2.000 rubel.

6. Bagaimana cara mentransfer uang

Melalui brankas

Pembeli menyewa brankas di penyimpanan bank dan membuat perjanjian dengan institusi, yang menetapkan kondisi untuk akses ke sel mantan pemilik apartemen. Misalnya, adanya kontrak penjualan.

Penjual, pada gilirannya, menyewa brankas, di mana ia memberikan tanda terima pada saat menerima uang. Pembeli akan dapat mengambilnya setelah penutupan transaksi dengan persyaratan yang ditentukan dalam perjanjian sewa sel. Misalnya lagi, jika ada kontrak penjualan.

Saat mengisi sel, kedua pihak yang bertransaksi harus hadir. Jadi penjual bisa menghitung uangnya, dan pembeli bisa memastikan kwitansinya ada di tempatnya.

Melalui titipan notaris

Notaris dapat melakukan transaksi melalui rekeningnya: mengambil uang dari pembeli dan mentransfernya ke penjual. Tetapi layanan, kemungkinan besar, akan mencakup komisi bank, yang besarnya hanya bergantung pada selera institusi.

Transfer tunai

Anda dapat menukar uang dengan tanda terima tanpa trik. Dalam hal ini, ada baiknya menghitungnya, memeriksa keaslian setiap tagihan. Lebih baik melakukan transaksi di bawah kamera atau di depan saksi (misalnya, di kantor notaris).

Tentu saja, Anda tidak boleh memikirkan di mana dan kapan Anda akan menerima sejumlah besar uang untuk membawanya dengan aman ke rumah atau bank Anda.

7. Bagaimana cara mentransfer apartemen ke pemilik baru

Pada hari dokumen diserahkan ke Rosreestr, penjual menyerahkan kunci apartemen kepada pembeli. Para pihak menandatangani tindakan penerimaan dan transfer objek real estat, yang menegaskan bahwa pembeli telah meninggalkan apartemen dalam bentuk yang benar.

Bagaimana menghindari penipuan?

Dalam transaksi real estate, link yang paling rentan adalah pembeli. Tetapi penjual juga memiliki sesuatu untuk diperhatikan:

1. Transfer uang harus dilakukan sebelum penandatanganan kontrak penjualan. Jika tidak, penjual menanggung risiko dibiarkan tanpa pembayaran untuk properti: kesepakatan telah diselesaikan dan pembeli tidak memiliki alasan untuk terburu-buru menghitung. Jika Anda berurusan dengan penipu, dia dapat dengan cepat menjual apartemen dan menghilang dengan dua porsi uang: milik Anda dan pembeli baru.
2. Jangan menyerahkan dokumen asli kepada pembeli atau makelar sebelum transaksi selesai. Jika tidak, apartemen dapat dijual tanpa sepengetahuan Anda.