Apa hipotek di era sejarah yang berbeda?

2024 Pengarang: Malcolm Clapton | [email protected]. Terakhir diubah: 2023-12-17 04:00

Bagaimana orang memecahkan masalah pembelian perumahan secara kredit dari zaman prasejarah hingga abad ke-21.

Instrumen keuangan modern telah secara radikal mengubah sikap seseorang terhadap ekonominya sendiri. Ambil hipotek yang sama: itu memungkinkan orang untuk membeli perumahan dan real estat lainnya dengan persyaratan yang sebelumnya tidak mungkin. Mari kita cari tahu bagaimana masalah hipotek diatur di era yang berbeda, untuk memahami betapa itu membantu orang meningkatkan kehidupan mereka.

1. Paleolitikum dan sebelumnya

Para ilmuwan hanya tahu sedikit tentang bagaimana keluarga dan kehidupan ekonomi diatur di zaman prasejarah. Para arkeolog dan ahli paleogenetik, paling banter, dapat merekonstruksi ukuran kelompok manusia, kesamaan genetik, dan pekerjaan mereka.

Untuk merekonstruksi kebiasaan orang-orang Paleolitik, mereka biasanya melihat suku pemburu-pengumpul yang kurang lebih modern (misalnya, orang Guaiac yang tinggal di wilayah Paraguay modern). Tetapi tampaknya orang-orang kuno rentan terhadap patrilokalitas - sejenis hubungan keluarga di mana seorang wanita pergi ke suku ayah suaminya (jika konsep "suami" dalam pengertian kita umumnya berlaku untuk zaman kuno semacam itu). Yah, mereka pasti memiliki eksogami - larangan pernikahan terkait erat. Secara umum, saya harus tinggal bersama orang tua saya.

Jika ada hipotek modern: mungkin beberapa keluarga dapat mengambil hipotek untuk makanan, pakaian, dan senjata dan membentuk suku baru. Dengan cara yang hampir sama seperti sekarang, keluarga-keluarga muda secara damai menetap di gedung-gedung baru. Akibatnya, anggota suku baru akan memiliki rombongan dengan usia yang sama.

2. Di Yunani Kuno

Sebenarnya, kata "hipotek" berasal dari bahasa Yunani dan diterjemahkan sebagai "yayasan", "janji", atau bahkan "peringatan". Itulah nama tiang yang dipasang di perbatasan kavling tanah, sehingga "memperingatkan" bahwa situs ini berfungsi sebagai jaminan utang.

Jadi, di antara orang-orang Yunani, hipotek adalah bentuk tanggung jawab properti debitur kepada krediturnya: jika tidak membayar, kreditur memiliki hak untuk mengambil kembali tanah yang digadaikan. Sebelum pengembangan hipotek, debitur pailit bertanggung jawab kepada kreditur dengan kebebasan pribadi, oleh karena itu hipotek adalah ukuran hubungan ekonomi yang lebih progresif.

Secara alami, untuk ini, lembaga kepemilikan tanah pribadi yang berkembang harus ada dalam masyarakat Yunani. Pada 621 SM, penguasa Athena, Drakont, menyusun set pertama hukum tertulis (ya, tindakan yang sangat kejam), yang menghukum dengan keras setiap pelanggaran terhadap properti orang lain. Hal ini mendorong berkembangnya hubungan kredit dan utang, di mana tanah bertindak sebagai jaminan. Hipotek Yunani beroperasi penuh pada awal abad ke-6 SM.

Tetapi hipotek seperti itu tidak tersedia untuk semua orang: untuk menggunakannya, Anda perlu memiliki jatah Anda sendiri.

Anak laki-laki tertua dalam keluarga adalah pewaris tanah ayahnya, sehingga dia dapat membawa istrinya ke rumah orang tuanya, yang kemudian, bersama dengan tanah, menjadi miliknya. Dialah yang bisa mengandalkan hipotek di masa depan, yang sebenarnya tidak lagi dia butuhkan.

Tetapi anak laki-laki yang lebih muda dalam pengertian ini dirugikan dan bisa puas dengan sebidang tanah, atau melayani orang kaya, atau mencari peruntungan di koloni. Semua ini sangat tidak kondusif untuk pembentukan keluarga di usia yang relatif muda.

Jika ada hipotek modern:kemampuan untuk pertama-tama mendapatkan tanah di kampung halamannya, dan kemudian melunasi hutangnya dengan uang atau jasa akan mengubah kehidupan orang Yunani kuno. Anak-anak yang lebih muda pasti akan senang. Benar, maka mereka akan tinggal di sekitar Athena, Sparta atau Korintus, dan tidak menutupi seluruh Mediterania dengan koloni mereka. Atau, sebaliknya, mereka akan menutupi seluruh ekumene.

3. Di Roma kuno

Di dunia kuno, hipotek dikenal di Babel (hukum Hammurabi pada abad ke-6 SM), Mesopotamia, bahkan India (pada abad ke-2 SM). Tapi hipotek menjadi paling dekat dengan kondisi modern di Roma kuno.

Pada awalnya, hubungan utang di antara orang Romawi dibangun, sehingga dapat dikatakan, dengan pembebasan bersyarat, dalam bentuk "transaksi atas kepercayaan" (lat. Fiducia), dan risikonya tidak diambil oleh kreditur, tetapi oleh debitur: ia mentransfer kreditur dengan imbalan uang dengan menggunakan prosedur hukum khusus gadai, yaitu barang bergerak atau tidak bergerak. Setelah melunasi hutangnya, dia hanya bisa berharap bahwa kreditur akan menepati janjinya dan, dengan bantuan prosedur hukum yang dicerminkan, mengembalikan agunannya. Jika kreditur karena alasan tertentu menolak untuk melakukan ini, debitur hanya dapat mendiskreditkan namanya di antara sesama warga - hukum tidak dapat membantunya dengan cara apa pun, kesepakatan adalah kesepakatan.

Sudah pada abad II SM, hubungan hipotek telah berkembang secara signifikan. Di bawah bentuk baru dari transaksi gadai (lat. Pignus), kreditur, sebagai ganti uangnya, tidak lagi menerima hak milik milik debitur, tetapi hanya hak untuk memiliki harta itu. Kreditur bahkan tidak memiliki hak untuk menggunakan properti ini, tetapi buah yang diperoleh dari properti ini dapat digunakan untuk membayar hutang atau bunga di atasnya. Hanya dalam hal debitur tidak dapat membayar sesuai dengan kewajiban yang dilakukan, kreditur menjadi pemilik hartanya.

Akhirnya, pada dekade pertama abad II SM, jenis jaminan ketiga muncul, yang sangat mirip dengan hipotek modern (lat. Hypotheca legalis) - jaminan properti tanpa mentransfernya ke kreditur.

Ini difasilitasi oleh perubahan kondisi politik dan ekonomi saat itu: melemahnya sistem perbudakan dan transfer besar-besaran tanah kepada penyewa. Awalnya, penyewa - apartemen atau petak kecil - menjaminkan properti bergerak mereka (misalnya, furnitur atau alat pertanian) sebagai jaminan untuk disewa, tetapi terus memilikinya. Selanjutnya, real estat juga bisa menjadi objek hipotek.

Jika peminjam tidak dapat membayar sesuai dengan perjanjian, pemberi pinjaman menerima hak untuk mengklaim barang yang dijaminkan dengan penjualan berikutnya di lelang dan kompensasi dari hasil saldo hutang peminjam.

Jika ada hipotek modern:hipotek Romawi sudah cukup berkembang, tetapi memiliki sejumlah kelemahan. Misalnya, di Roma kuno, daftar properti yang disatukan tidak disimpan, dan pemberi pinjaman, yang menerima janji, tidak dapat memastikan bahwa properti yang sama tidak lagi dijaminkan kepada pemberi pinjaman lain dan bahwa dalam hal peminjam bangkrut, miliknya hak tanggungan tidak akan berbenturan dengan hak tanggungan orang lain.

Selain itu, hipotek biasanya diperluas ke seluruh properti peminjam, yang membuat volume dan nilainya tidak pasti, yang dapat berubah seiring waktu. Hubungan properti yang tidak stabil ini menghambat perkembangan hipotek, yang berarti bahwa warga Romawi yang membutuhkannya menderita.

4. Di Eropa abad pertengahan

Seperti dapat dilihat dari atas, hipotek dapat ada secara normal hanya dengan kepatuhan yang ketat terhadap hak-hak peserta dalam transaksi. Transaksi yang kompleks secara struktural membutuhkan kontrol dan regulasi, dan dalam jangka panjang - sistem registrasi yang berfungsi dengan baik. Semua ini hanya bisa disediakan oleh negara. Oleh karena itu, seiring dengan jatuhnya Kekaisaran Romawi sebagai bentuk negara tunggal yang terpusat pada abad ke-5-6 M, lembaga hipotek praktis tidak ada lagi.

Itu dihidupkan kembali hanya di era Abad Pertengahan Tinggi (abad XII-XIII), pada gelombang baru perkembangan hubungan moneter dan hukum. Tuan-tuan feodal sering membutuhkan uang untuk mengobarkan perang atau perang salib, dan karena itu mereka terpaksa menggadaikan istana dan tanah leluhur mereka kepada lintah darat atau tetangga yang lebih kaya.

Akibatnya, Eropa Barat, sebagai penerus Kekaisaran Romawi, mengadopsi dan mengembangkan lembaga hipotek, membuatnya lebih formal, dilindungi oleh undang-undang yang dikembangkan. Selain itu, ada buku hipotek khusus, di mana informasi tentang real estat yang digadaikan dimasukkan.

Di era Abad Pertengahan Akhir (abad XIV-XVI), hipotek akhirnya didirikan dalam bentuk yang ada hingga hari ini: properti yang digadaikan tetap menjadi milik debitur, dan kreditur menerima hak, di dalam hal tidak dapat dilunasinya hutang, untuk merebut kembali properti yang digadaikan dengan penjualan berikutnya di lelang …

Jika ada hipotek modern:adalah baik jika Anda adalah tuan tanah feodal yang besar dan Anda memiliki sesuatu untuk digadaikan - dan berharap untuk barang rampasan perang, yang akan mengganti hutang dan bunga. Tetapi sebagian besar orang Eropa Barat pada Abad Pertengahan adalah petani miskin yang memiliki lahan terlalu kecil untuk mengandalkan pinjaman besar. Dan secara umum, pengadilan, tuntutan hukum, notaris, dan pengacara adalah untuk orang kaya dan bangsawan, paling banter - untuk warga kota besar. Tidak, hipotek pada Abad Pertengahan masih jauh dari tersedia secara umum.

5. Modernitas

Pada abad ke-19, pertumbuhan industri, urbanisasi dan pembangunan infrastruktur perkotaan berkontribusi pada ledakan pertumbuhan pasar hipotek. Di negara-negara Eropa yang paling maju - Inggris, Prancis atau Belanda - prinsip-prinsip pinjaman untuk membiayai konstruksi digunakan secara aktif dan di mana-mana. Pasokan uang dalam konstruksi dan industri juga diinvestasikan di negara-negara Eropa lainnya, termasuk Kekaisaran Rusia.

Pada abad kedua puluh, hipotek memperoleh peran khusus di Amerika Serikat selama Depresi Besar. Dialah yang membentuk dasar dari "New Deal" Franklin Roosevelt.

Ada dua jenis pinjaman di pasar perumahan Amerika - pinjaman konstruksi dan hipotek. Jumlah pinjaman tidak melebihi 80-90 persen dari nilai real estat yang digadaikan. Besarnya angsuran pertama yang dilakukan peminjam dari dana sendiri masing-masing adalah 10-20 persen. Negara memberi orang miskin pinjaman lunak untuk nilai penuh rumah.

Saat ini, pinjaman hipotek di Amerika Serikat diterbitkan untuk jangka waktu 15-20 tahun. Ciri khas hipotek Amerika adalah dukungan pemerintah yang ditargetkan dan sistematis untuk pinjaman hipotek melalui instrumen seperti pasar hipotek sekunder, asuransi pinjaman pemerintah, dan manfaat dalam memperoleh pinjaman untuk warga berpenghasilan rendah. Berkat langkah-langkah ini dan ketersediaan kredit, 75 persen orang Amerika memiliki rumah sendiri.

Di Rusia, pasar hipotek mulai berkembang hanya setelah runtuhnya Uni Soviet. Pada tahun 1997, pemerintah membentuk Badan Peminjaman Perumahan Rakyat untuk menarik investasi di sektor hipotek. Pada tahun 1998, undang-undang "Tentang hipotek (janji real estat)" diadopsi. Menurut data pinjaman hipotek yang diberikan kepada individu penduduk dan hak klaim yang diperoleh untuk pinjaman hipotek dalam rubel Bank Sentral, pertumbuhan pinjaman hipotek pada 2017 dibandingkan dengan tahun sebelumnya adalah 37 persen. Secara total, pada tahun 2017, lebih dari dua triliun rubel dikeluarkan dalam bentuk pinjaman. Ini menjadi mungkin karena penurunan yang konsisten dalam tingkat kunci. Pada Desember 2017, itu diperbaiki. Bank Rusia memutuskan untuk mempertahankan suku bunga utama pada 7,25% per tahun pada 7,25% per tahun.

Tren umum hipotek modern jelas - itu akan semakin terjangkau untuk semakin banyak warga. Tujuan dari negara bagian yang mendukung jenis pinjaman ini adalah untuk menyediakan perumahan mereka sendiri untuk jumlah maksimum warga negara dan keluarga muda mereka.