Cara membeli apartemen yang sudah di hipotek

2024 Pengarang: Malcolm Clapton | [email protected]. Terakhir diubah: 2023-12-17 04:00

Lebih aman untuk membeli perumahan seperti itu dengan persetujuan bank dan dengan partisipasinya.

Apakah mungkin untuk membeli apartemen yang sudah di hipotek

Perumahan hipotek dijamin oleh bank - catatan ini ada dalam Daftar Negara Bersatu Real Estat. Pemilik tidak dapat melakukan transaksi dengan apartemen seperti itu tanpa izin dari penerima kredit: Rosreestr tidak akan mendaftarkan transfer kepemilikan. Tetapi ini tidak berarti bahwa tidak mungkin untuk menjual atau membeli real estat yang digadaikan. Hanya saja prosedurnya sendiri akan sedikit lebih rumit dan lama.

Mengapa menjual apartemen yang memiliki hipotek?

Jika apartemen pergi ke bank melalui pengadilan karena pemiliknya berhutang pinjaman, maka lembaga keuangan menjualnya melalui pelelangan umum. Ketika pemiliknya sendiri memutuskan untuk menjual properti yang digadaikan, calon pembeli mungkin curiga akan hal ini. Hipotek memiliki reputasi sebagai perbudakan, yang belenggunya hanya dapat dilepaskan dengan pembayaran terakhir. Jika seseorang menjual apartemen, ada yang salah dengan dia atau apartemen itu, beberapa orang percaya.

Sebenarnya, ada sejuta alasan. Pemilik memutuskan untuk pindah ke kota lain untuk bekerja atau ke apartemen yang lebih besar karena penambahan keluarga. Pasangan akan bercerai, ingin melunasi hutang dan berbagi uang untuk apartemen hipotek. Peminjam telah mengubah keadaan keuangan, dia tidak dapat mengatasi pinjaman dan ingin mengembalikannya sebelum situasi menjadi tidak dapat diperbaiki.

Tentu saja, alasannya mungkin sesuatu yang tidak menyenangkan: atapnya bocor, ada sarang narkoba di pintu masuk, dan perusahaan manajemen mengumpulkan begitu banyak uang seolah-olah menaburkan kristal Swarovski di trotoar di musim dingin. Tetapi Anda tidak diasuransikan terhadap risiko seperti itu bahkan ketika membeli apartemen tanpa hipotek - Anda hanya perlu memeriksa semuanya.

Sekarang di Rusia, hampir setengah dari transaksi real estat terjadi dengan daya tarik hipotek. Jadi akan ada lebih banyak apartemen di pasar yang dibebani dengan hipotek.

Apakah menguntungkan untuk membeli apartemen yang sudah di hipotek

Ketika bank menjual apartemen debitur di lelang publik, diskon besar dapat diharapkan. Untuk lembaga keuangan, ini adalah aset non-inti, sehingga mencoba untuk menyingkirkannya hanya dengan mengembalikan miliknya.

Ketika menjual rumah oleh pemiliknya, seseorang tidak dapat mengharapkan harga yang luar biasa menguntungkan. Tapi dia masih bisa membuang sedikit - untuk masalah yang tidak perlu dan memotivasi Anda untuk membeli apartemen dengan beban.

Cara membeli apartemen dengan hipotek

Tergantung pada kondisinya, Anda dapat membeli apartemen dengan berbagai cara.

Dengan pelunasan hipotek pada saat transaksi

Kondisi: transaksi dilakukan dengan persetujuan bank tempat pemilik saat ini menerbitkan hipotek; pembeli membeli barang tersebut secara tunai.

Skema paling aman. Ini melindungi semua pihak dalam transaksi: pembeli, penjual, dan bank. Mari kita lihat sebuah contoh.

Apartemen seharga 3 juta rubel sedang dijual. Bank menyetujui transaksi dan menentukan jumlah hutang yang tersisa - 500 ribu rubel. Dua sel digunakan untuk perhitungan. Sebelum menandatangani perjanjian jual beli, uang pembeli diletakkan di dalamnya: 500 ribu di satu dan 2,5 juta di yang lain.

Dokumen untuk sel menentukan siapa yang dapat mengambil tagihan dan kapan. Jika perjanjian pembelian dan penjualan ditandatangani, dan transfer kepemilikan terdaftar di Rosreestr, bank akan dapat mengambil 500 ribu dari satu sel, penjual - 2,5 juta dari yang kedua, dan pembeli - hipotek untuk dihapus pembebanan. Jika kesepakatan gagal, pembeli akan mengembalikan dananya, dan sisanya tidak akan berubah.

Terkadang dana untuk pinjaman dapat disetorkan tidak melalui sel, tetapi langsung ke bank, tetapi lembaga keuangan dalam hal apa pun terlibat aktif dalam proses tersebut.

Dengan penugasan hutang

Kondisi: transaksi dilakukan dengan persetujuan bank, pembeli membeli perumahan dengan hipotek dari bank yang sama.

Pembeli mengajukan aplikasi untuk hipotek ke bank, seolah-olah dia membeli apartemen apa pun. Proses persetujuan akan serupa dan akan memakan waktu yang hampir sama. Karena dia akan menjadi peminjam selama pembelian, lembaga keuangan akan memeriksa solvabilitasnya dan memutuskan apakah dia siap untuk melihatnya sebagai klien.

Di sini, selain perjanjian jual beli, dibuat pula perjanjian penyerahan hak tagih atas pinjaman lama atau perjanjian pinjaman baru antara bank dan pembeli. Pembebanan di Rosreestr dihapus dan yang baru dikenakan dengan pendaftaran hak pemilik berikutnya.

Tatiana Trofimenko Pengacara Terkemuka dari Layanan Hukum Eropa

Skema ini juga cukup aman.

Dengan pelunasan awal hipotek dengan mengorbankan pembeli

Kondisi: bank tidak setuju untuk menjual apartemen, pembeli membeli apartemen secara tunai. Atau pembeli mengambil pinjaman dari bank lain.

Dalam hal ini, pembeli membayar kembali pinjamannya. Dengan demikian, ia harus memiliki jumlah yang sama dengan sisa hutangnya. Para pihak menyimpulkan perjanjian awal untuk penjualan dan pembelian apartemen, yang menurutnya penjual menerima uang untuk menutup hipotek. Kemudian hak tanggungan dihapus dari apartemen, dan kemudian perumahan dijual sebagai real estat tanpa jaminan.

Opsi ini lebih berisiko bagi pembeli, karena uang ditransfer berdasarkan perjanjian yang tidak tunduk pada pendaftaran dengan Rosreestr.

Tatiana Trofimenko Pengacara Terkemuka dari Layanan Hukum Eropa

Secara teori, penjual dapat menolak untuk mendaftarkan perjanjian jual beli dengan Rosreestr. Pembeli akan dapat menerima uang darinya, tetapi hanya melalui pengadilan.

Apa yang harus diingat?

• Anda dapat membeli apartemen yang sudah dalam hipotek.
• Anda perlu memeriksanya dengan cara yang sama seperti perumahan tanpa beban.
• Lebih aman untuk membeli apartemen dengan persetujuan bank dan dengan partisipasinya.