Menyewa apartemen atau mengambil hipotek: mana yang lebih menguntungkan?

2024 Pengarang: Malcolm Clapton | [email protected]. Terakhir diubah: 2023-12-17 04:00

Analisis terperinci dengan contoh dan perhitungan.

Ketika membandingkan hipotek dan menyewa real estat, aspek material biasanya memudar ke latar belakang. Para peserta dalam diskusi mencari tahu mana yang lebih baik: membayar paman orang lain atau menjadi budak bank, membayar lebih, tetapi untuk mereka sendiri, atau terus-menerus bergerak mencari opsi yang lebih menguntungkan. Tetapi jika Anda meninggalkan sentimen dan beralih ke angka, maka situasinya menjadi lebih jelas.

Sewa dan hipotek dalam jumlah

Perubahan harga real estate dan apartemen sewa, serta besarnya inflasi untuk jangka waktu yang lama hanya dapat diperkirakan secara perkiraan, sehingga perhitungannya menjadi tidak akurat. Namun, angka lebih fasih daripada kata-kata.

Tingkat rata-rata tertimbang pinjaman hipotek pada bulan April tahun ini, menurut Bank Sentral, sebesar 9, 64%. Menurut analis Domofond.ru, menyewa apartemen pada Maret 2018 rata-rata lebih murah 0,7% dibandingkan Desember 2017. Namun, demi akurasi, kami akan berasumsi bahwa pemilik akan meningkatkan pembayaran sebesar 5% per tahun.

Untuk perhitungan, mari kita ambil pusat regional, kota dengan populasi satu juta Volgograd dan kota federal St. Petersburg.

Volgograd

Hak Tanggungan

Harga rata-rata apartemen dua kamar di Volgograd, menurut Domofond.ru, adalah 2.365.695 rubel. Pertimbangkan situasinya jika Anda telah mengumpulkan pembayaran awal sebesar 15%, 25% dan 50% dari nilai apartemen dan mengambil hipotek sebesar 9,64% per tahun untuk jangka waktu 10 tahun.

Uang muka, rubel	Pembayaran bulanan, rubel	Lebih bayar, rubel	Harga total apartemen, rubel
354 854, 15%	26 176	1 130 060	3 495 755
591 250, 25%	23 088	996 818	3 361 818
1 182 500, 50%	15 392	664 546	3 029 546

Perhitungan tidak memperhitungkan biaya tambahan layanan terkait dalam bentuk asuransi rumah dan orang yang mengambil hipotek, dan kompensasi seperti pengurangan pajak.

Misalkan harga real estat akan tumbuh sebesar 5% per tahun, maka dalam 10 tahun apartemen akan menelan biaya 3,67 juta rubel.

Menyewa

Biaya rata-rata menyewa apartemen dua kamar di Volgograd adalah 15.845 rubel per bulan. Jika pemilik menaikkan sewa sekitar 5% per tahun, maka dalam 10 tahun penyewa harus membayar 24.556 rubel sebulan. Secara keseluruhan, selama bertahun-tahun, dia akan membayar 2.389.344 rubel untuk hidup. Untuk selisih antara biaya hipotek dengan uang muka 15% dan sewa, penyewa dapat menyewa apartemen dengan harga proyeksi 2028 selama tiga tahun sembilan bulan.

Dengan gaji rata-rata di Volgograd 28.483 rubel, pembayaran sewa dan hipotek tampaknya layak untuk keluarga dengan dua orang dewasa yang bekerja.

Perlu juga dipertimbangkan bahwa penyewa memiliki tabungan yang belum digunakan untuk uang muka (jika ada), yang dapat dia simpan di bank dengan bunga. Menurut Bank Sentral, rata-rata tertimbang suku bunga deposito dengan jangka waktu satu sampai tiga tahun pada 2018 adalah 6,41%. Selama 10 tahun, indikator akan berubah beberapa kali, tetapi untuk perhitungan kami akan menggunakan angka khusus ini. Perhitungan tidak memperhitungkan kapitalisasi akun.

Uang muka (tabungan), rubel	Jumlah dalam 10 tahun, rubel
354 854, 15%	582 315
591 250, 25%	970 241
1 182 500, 50%	1 940 482

Dengan demikian, dalam 10 tahun penyewa tidak hanya akan menghabiskan lebih sedikit, tetapi juga mendapatkan uang dari deposit.

Sewa dan tabungan

Dari paragraf sebelumnya, jelas berapa banyak seseorang akan dapat mengumpulkan deposit dalam 10 tahun jika ia terus menyewa rumah.

Peluang terbesar untuk menabung untuk apartemen dan membelinya tanpa hipotek berasal dari orang yang memiliki setengah dari jumlah biaya apartemen, tetapi hanya jika harga real estat tidak berubah.

Dalam 10 tahun, 425.213 rubel tidak akan cukup baginya untuk membeli apartemen. Untuk memiliki seluruh jumlah di tangan pada waktu yang tepat, ia harus menabung sedikit lebih dari 3,5 ribu rubel sebulan.

Dalam lima tahun, ia akan memiliki 1.561.491 rubel pada depositnya. Untuk membeli apartemen saat ini, seseorang perlu menyisihkan 13, 4 ribu sebulan selama lima tahun. Bersama dengan biaya sewa perumahan, ia akan menghabiskan 29, 3 ribu di tahun pertama dan 32,6 ribu di tahun kelima. Dengan demikian, jika dia membeli apartemen dalam lima tahun, total biaya termasuk sewa akan menjadi 3.415.482 rubel, dalam sepuluh - 4.755.039 rubel. Kedua opsi ini lebih mahal daripada hipotek.

St. Petersburg

Hak Tanggungan

Harga rata-rata untuk apartemen dua kamar di St. Petersburg adalah 6.797.671 rubel.

Uang muka, rubel	Pembayaran bulanan, rubel	Lebih bayar, rubel	Harga total apartemen, rubel
1 019 651, 15%	75 210	3 247 152	10 044 823
1 699 418, 25%	66 362	2 865 134	9 662 805
3 398 836, 50%	44 241	1 910 089	8 707 760

Agar tidak membayar lebih pada hipotek, Anda harus mengakumulasi pembayaran awal dalam jumlah setidaknya setengah dari biaya apartemen, atau meningkatkan pembayaran bulanan dan mempersingkat jangka waktu pinjaman. Dengan gaji rata-rata 58, 5 ribu rubel, jelas tidak semua orang bisa melakukan ini.

Dalam 10 tahun, apartemen seharusnya akan menelan biaya 10, 99 juta rubel.

Menyewa

Biaya rata-rata menyewa apartemen dua kamar di St. Petersburg adalah 32.744 rubel per bulan. Dengan peningkatan biaya sewa sebesar 5% per tahun, dalam 10 tahun pembayaran bulanan akan menjadi 50.787 rubel, dan penyewa akan membayar total 4.942.178 rubel. Untuk selisih antara biaya hipotek dengan uang muka 15% dan sewa, penyewa dapat menyewa apartemen dengan harga proyeksi 2028 selama delapan tahun tiga bulan.

Jangan diskon tabungan Anda juga.

Uang muka (tabungan), rubel	Jumlah dalam 10 tahun, rubel
1 019 651, 15%	1 673 247
1 699 418, 25%	2 788 744
3 398 836, 50%	5 577 490

Sewa dan tabungan

Dan lagi, seseorang yang sudah memiliki setengah dari harganya dapat mengandalkan membeli apartemen tanpa hipotek. Tapi itu akan menjadi masalah baginya untuk memenuhi tenggat waktu lima tahun. Dalam lima tahun, ia akan memiliki 4.448.162 rubel di akunnya. Untuk mengumpulkan jumlah yang dibutuhkan, setiap bulan dia perlu menabung 39,2 ribu. Bersama dengan biaya sewa, ia harus mengalokasikan 72 ribu per bulan di tahun pertama.

Jika dia membeli apartemen dalam lima tahun, total biaya termasuk sewa diperkirakan 8.968.837 rubel, dalam 10 tahun - pada 11.739.849 rubel.

Jadi mana yang lebih menguntungkan?

Menurut perkiraan rata-rata, sewa lebih menguntungkan. Dalam semua kasus, sewa bulanan kurang dari pembayaran hipotek. Pada saat yang sama, pembayaran awal tidak hanya tidak dihabiskan, tetapi juga membawa uang.

Namun, dalam 10 tahun orang yang telah memilih hipotek akan memiliki apartemen, sedangkan penyewa tidak.

Adapun sewa perumahan dan peningkatan tabungan secara simultan untuk apartemen, semuanya juga tidak sesederhana itu di sini. Faktor yang dapat diprediksi bekerja: semakin banyak uang yang Anda miliki, semakin tinggi pendapatan dan semakin rendah biaya real estat dan sewa di kota Anda, semakin besar peluang Anda harus menabung untuk apartemen tanpa hipotek dan tetap dalam kegelapan. Namun, ketika menghitung, mereka biasanya tidak memperhitungkan bahwa harga real estat dapat meningkat secara signifikan selama 10-15 tahun.

Oleh karena itu, ada baiknya mempertimbangkan indikator kunci lainnya - waktu. Prediksi jangka panjang sulit, bahkan untuk spesialis. Dan stabilitas di negara ini lebih dekat dengan indikator agama: Anda percaya atau tidak. Karena itu, jika Anda harus menabung untuk apartemen selama lebih dari lima tahun, Anda harus melibatkan tidak hanya logika, tetapi juga intuisi dalam perhitungan.

Harap dicatat bahwa inflasi menyusutkan uang, dan nilai real estat tumbuh.

Namun, menurut Rosstat, dalam tiga tahun terakhir, harga di pasar sekunder mengalami penurunan untuk semua tipe apartemen, kecuali apartemen elite.

Sebagai faktor tambahan, ada baiknya mempertimbangkan kedekatan usia pensiun. Akan sulit untuk menyewa apartemen untuk pembayaran pensiun, tetapi di kota-kota besar itu tidak mungkin. Jadi saat ini adalah baik untuk memiliki rumah sendiri, bahkan jika Anda mendapatkannya dengan pembayaran lebih.

Argumen bahwa Anda bisa menyewa apartemen selama sisa hidup Anda dengan uang yang masuk ke bank masuk akal jika Anda menyerah membeli rumah di kota besar dan menyewa apartemen dengan harga yang sangat menguntungkan. Jadi, jika Anda menghemat 3 juta untuk kelebihan pembayaran, ini akan memberi Anda 25 ribu setahun setiap bulan selama 10 tahun (tetapi Anda harus memperhitungkan inflasi).

Uang juga bisa disimpan. Jumlah 3 juta, dengan mempertimbangkan bunga rata-rata deposito saat ini, akan menghasilkan bunga 15 ribu rubel sebulan, 4 juta - 20 ribu.

Bagaimana menghitung apa yang terbaik untuk Anda

Perhitungan rata-rata memberikan hasil rata-rata, jadi untuk memahami apa yang lebih menguntungkan bagi Anda, Anda harus melakukan perhitungan sendiri. Untuk melakukan ini, Anda memerlukan data berikut:

1. Jumlah sewa apartemen.
2. Jumlah tabungan Anda yang Anda rencanakan untuk digunakan sebagai uang muka.
3. Biaya apartemen yang ingin Anda beli.
4. Suku bunga hipotek (Anda dapat menggunakan rata-rata nasional atau yang ditawarkan oleh bank tempat Anda ingin mengambil hipotek).
5. Persentase setoran bank di mana Anda bersedia mempercayakan uang Anda untuk jangka waktu yang lama.

Jika Anda memilih antara hipotek dan menyewa rumah sambil menabung untuk membeli apartemen

1. Hipotek

Dengan bantuan atau di situs web bank Anda, hitung berapa tahun hipotek Anda akan memakan waktu dengan pembayaran bulanan yang optimal, berapa kelebihan pembayarannya.

Dengan harga apartemen 5,2 juta rubel, pembayaran awal 3,2 juta, tingkat bunga 11% dan jangka waktu hipotek tujuh tahun, pembayaran bulanan akan menjadi 34.245 rubel, dan kelebihan pembayaran - 876.569 rubel.

2. Menyewa apartemen

Hitung berapa banyak selama bertahun-tahun Anda akan membayar untuk menyewa apartemen, dengan mempertimbangkan kemungkinan kenaikan sewa.

Misalnya, Anda memberi 22 ribu rubel sebulan dan telah menyewa apartemen selama tiga tahun. Selama ini, harga tidak pernah naik, tetapi jelas bahwa dalam tujuh tahun biaya sewa tidak akan sama. Oleh karena itu, di tahun depan, Anda mungkin akan memberikan sewa 22 × 12 = 264 ribu, dalam tiga tahun ke depan - 24 × 36 = 864 ribu, sisanya tiga - 26 × 36 = 936 ribu, total - 2,06 juta rubel.

3. Deposito dan tabungan

Hitung berapa banyak uang yang akan Anda kumpulkan pada deposit untuk jangka waktu hipotek, dan perkirakan jumlahnya. Kemudian hitung berapa banyak uang yang akan Anda miliki setelah tahun pertama, kedua, dan seterusnya hingga akhir masa hipotek. Tentukan juga jumlah yang dapat Anda sisihkan setiap bulan untuk membeli apartemen, hitung berapa banyak uang yang akan diberikan kepada Anda dalam satu atau dua tahun, dan seterusnya hingga akhir masa hipotek. Sekarang, dengan tambahan sederhana dari jumlah deposito dan tabungan, cari tahu berapa tahun Anda akan dapat mengumpulkan uang untuk real estat.

Pada setoran tanpa kapitalisasi dengan tingkat bunga 6, 1%, jumlah 3, 2 juta rubel dalam tujuh tahun akan berubah menjadi 4.566.400 rubel.

Bahkan jika harga real estat tidak naik, maka dalam tujuh tahun tidak mungkin membeli apartemen tanpa hipotek.

Ada opsi untuk tidak menunggu jumlah yang diperlukan terakumulasi pada setoran, dan menghemat 20 ribu rubel sebulan atau 240 ribu setahun. Kemudian, setelah lima tahun, penghematannya menjadi 5.376.000 rubel. Dengan mempertimbangkan sewa, total biaya real estat akan menjadi 6.640.000 rubel, dan 176.000 akan tetap ada. Selama tujuh tahun, hipotek di apartemen akan pergi ke 6, 8 juta. Artinya, biayanya hampir sama, tetapi dua tahun telah dihemat, yaitu menyewa rumah dan menabung saat ini lebih menguntungkan.

Perhitungan ini hanya berfungsi jika biaya apartemen tidak berubah selama lima tahun, dan harga sewa tidak naik lebih cepat dari yang diperkirakan.

Ketika Anda tidak dapat menabung untuk sebuah apartemen bahkan untuk jangka waktu hipotek, jelas bahwa meminjam dari bank lebih menguntungkan daripada menabung.

Jika Anda memilih antara hipotek dan sewa tanpa rencana untuk membeli apartemen di masa depan

1. Ingat berapa banyak yang Anda berikan kepada tuan tanah

Mari kita ambil angka dari contoh sebelumnya - 22 ribu rubel.

2. Hitung pembayaran hipotek bulanan Anda

Sekali lagi jumlah dari contoh sebelumnya adalah 34,3 ribu rubel.

3. Bandingkan dua angka

Jelas, lebih menguntungkan untuk menyewa, bahkan jika Anda tidak memperhitungkan uang muka dalam perhitungan. Jika semuanya tidak sesederhana itu, bagi jumlah uang muka dengan jumlah bulan hipotek dan tambahkan jumlah yang diterima ke pembayaran bulanan:

3 200 000 ÷ 84 = 38;

34,3 + 38 = 72,3 ribu rubel.

Perbandingan dengan 22 ribu bahkan lebih jelas. Dan bahkan jika dalam tujuh tahun harga sewa akan berlipat ganda, menyewa apartemen masih akan lebih menguntungkan.

Namun, sudah di tahun kedelapan, seseorang dengan hipotek akan melunasinya sepenuhnya dan hanya akan membayar utilitas. Dan penyewa akan terus membayar jumlah yang sama untuk sewa. Di sisi lain, jika sewa tidak naik, jumlah yang akan digunakan untuk hipotek akan cukup untuk sewa 26 tahun.

4. Hitung berapa banyak yang akan Anda hasilkan dari uang yang bisa digunakan untuk uang muka

Dalam tujuh tahun, setoran akan menjadi 4,57 juta rubel. Dan jika Anda menunda perbedaan antara pembayaran dalam jumlah 12,3 ribu per bulan setiap bulan, maka dalam tujuh tahun itu akan menghasilkan 1,03 juta lagi. Jumlah total 5,6 juta, ditetapkan pada 6,1% per tahun, akan membawa bunga 28,5 ribu rubel per bulan.