Cara membuat perjanjian sewa dengan benar

2024 Pengarang: Malcolm Clapton | [email protected]. Terakhir diubah: 2023-12-17 04:00

Lebih menguntungkan untuk menyewa apartemen langsung melalui pemiliknya, melewati kantor real estat. Tetapi kemudian kontrak harus diselesaikan secara independen, dan ini bukan masalah yang mudah: Anda perlu mempertimbangkan banyak poin dan detail untuk menghindari masalah di masa depan dan hidup dalam damai dan percaya diri. Pada artikel ini, kami akan mencari tahu apa yang harus dicari saat membuat perjanjian sewa.

Mari kita membuat reservasi segera: dalam artikel ini kita akan fokus secara khusus pada kontrak untuk sewa komersial tempat tinggal, yang diatur oleh Bab 35 KUH Perdata Federasi Rusia dan sebagian oleh Bab 5 Kode Perumahan Federasi Rusia. Federasi Rusia, yaitu menyewa apartemen oleh seorang individu. Ada perbedaan hukum antara perjanjian sewa (yang dibuat dengan orang perseorangan) dan perjanjian sewa (yang dibuat dengan badan hukum). Namun, dalam pidato biasa, kata "sewa" yang mapan digunakan. Oleh karena itu, dalam materi ini demi kesederhanaan, kami akan menggunakan kedua istilah - "sewa" dan "sewa" - sebagai padanan.

Dokumen-dokumen

Dalam hal apa pun jangan ragu untuk meminta pemilik apartemen untuk memberikan paket dokumen lengkap:

• paspor;
• diperlukan sertifikat pendaftaran kepemilikan rumah susun;
• tambahan: tanda terima yang dibayarkan untuk tagihan listrik (untuk memastikan bahwa tidak ada hutang pada mereka) dan kutipan dari buku rumah tentang orang-orang yang terdaftar di ruang tamu.

Jika apartemen memiliki beberapa pemilik, maka persetujuan salah satu dari mereka tidak cukup, Anda harus mendapatkan persetujuan dari semua. Ada tiga kemungkinan skenario untuk pengembangan acara:

1. Lampirkan persetujuan tertulis dari semua pemilik bersama.
2. Salah satu pemilik bersama mengadakan perjanjian dengan surat kuasa dari orang lain.
3. Di akhir kontrak, semua pemilik hadir secara langsung (maka kontrak menunjukkan bahwa apartemen itu disewakan oleh semua pemilik pada saat yang sama).

Persetujuan tertulis juga diperlukan dari orang-orang yang bukan pemiliknya, tetapi terdaftar di tempat tinggal. Jika tidak, mereka dapat mengklaim hak mereka kapan saja, dan Anda harus segera mencari perumahan baru.

Karena kita berbicara tentang menyewa apartemen, itu berarti penyewa adalah seorang individu. Karena itu, dia perlu membawa paspornya. Jika Anda tidak akan tinggal di apartemen sendirian, maka rincian paspor penyewa kedua (ketiga, kelima) juga diperlukan.

Perjanjian sewa real estat tunduk pada pendaftaran negara. Kecuali untuk kontrak yang dibuat kurang dari satu tahun.

Ketentuan

Kontrak kerja dapat bersifat jangka pendek (sampai satu tahun) dan jangka panjang (dari satu tahun sampai lima tahun). Jika kontrak tidak mengatakan sepatah kata pun tentang jangka waktu, dianggap bahwa itu disimpulkan untuk maksimum lima tahun. Perbedaan utama antara kontrak jangka panjang dan jangka pendek adalah kondisi penggusuran penyewa.

Kontrak jangka pendek

Pemilik dapat menentukan periode di mana kontrak dapat diakhiri oleh para pihak lebih cepat dari jadwal. Jika tidak ada jangka waktu yang ditentukan, ia tidak berhak mengusir penyewa sebelum akhir kontrak. Tetapi pada akhir periode ini, pemilik sendiri yang memutuskan apakah akan terus menyewakan apartemen kepada penyewa yang sama atau mencari yang lain.

Kontrak jangka panjang

Jauh lebih sulit bagi pemilik untuk berpisah dengan penyewa. Pada akhir masa kontrak, pemilik tidak dapat begitu saja memindahkan orang lain ke dalam apartemen: jika dia belum memberi tahu penyewa keinginannya setidaknya tiga bulan sebelum akhir kontrak, dianggap bahwa kontrak secara otomatis diperbaharui di bawah kondisi lama.

Jika tuan tanah mengatakan bahwa dia tidak lagi berencana untuk menyewakan properti, maka penyewa harus pindah. Tetapi dalam kasus ini, dia benar-benar tidak dapat menyewa apartemen setidaknya selama satu tahun, jika tidak, penyewa sebelumnya memiliki hak untuk pergi ke pengadilan dan menuntut ganti rugi.

Tidak seperti tuan tanah, penyewa dapat mengakhiri kontrak kapan saja tanpa memberikan alasan.

Kondisi apartemen dan properti

Perbaikan dan peningkatan

Pertanyaan mendesak: siapa yang melakukan perbaikan? Biasanya, perjanjian tersebut berisi kata-kata bahwa "setelah berakhirnya perjanjian sewa, penyewa berjanji untuk mengembalikan tempat dalam bentuk yang sama dengan yang disediakan." Karena itu, kontrak harus segera menunjukkan apa yang bisa diubah di apartemen dan apa yang tidak.

Selain itu, tanpa persetujuan pemilik, penghuni tidak berhak melakukan reorganisasi dan rekonstruksi tempat tinggal. Misalnya, selama perbaikan, Anda tidak bisa begitu saja mengambil dan menghancurkan partisi interior atau memperluas pintu.

Jika mungkin untuk melakukan perbaikan, maka pastikan untuk menentukan dalam kontrak berapa banyak sewa yang harus dikurangi. Jika tidak ada indikasi, ada kemungkinan Anda akan memperbaiki semuanya sendiri, dan pemiliknya akan menolak untuk mengganti pengeluaran Anda.

Semua perbaikan dan biaya saat ini ada di pundak penyewa. Dia tidak hanya menjaga ketertiban di apartemen, tetapi juga bertanggung jawab atas keamanan properti.

Pemilik harus melakukan perbaikan besar, dan semua biaya ditanggung olehnya (kecuali dinyatakan lain dalam kontrak). Jika tuan tanah tidak menunjukkan minat pada perbaikan besar ketika diperlukan, maka penyewa berhak untuk:

• secara mandiri melakukan perbaikan besar yang disediakan oleh kontrak atau disebabkan oleh kebutuhan mendesak, dan menagih biayanya dari lessor;
• menuntut pengurangan sewa yang sesuai;
• menuntut pemutusan kontrak dan kompensasi kerugian.

Ketika Anda merenovasi atau membeli sesuatu yang baru untuk apartemen sewaan, secara hukum, Anda melakukan perbaikan. Mereka dapat dipisahkan dan tidak dapat dipisahkan. Misalnya, jika penyewa telah memasang AC atau pemanas air dengan biaya sendiri (dan pemilik tidak mengurangi sewa atau mengembalikan biaya mereka), ia berhak untuk membawanya.

Perbaikan yang tak terpisahkan, seperti wallpaper baru, tidak dapat Anda bawa tanpa merusak tampilan apartemen. Oleh karena itu, penyewa dapat menuntut untuk mengganti nilainya ketika kontrak berakhir. Tetapi klaim akan dipenuhi jika kontrak menyatakan bahwa lessor tidak keberatan dengan perbaikan ini.

Kondisi properti

Pemilik berkewajiban untuk menyediakan penyewa dengan properti dalam kondisi baik. Ini berarti bahwa jika ada sesuatu yang menghalangi Anda untuk menggunakan apartemen, pemilik harus menghilangkan alasan ini atas biayanya sendiri. Bahkan yang tidak ia curigai saat menyewa apartemen tersebut. Misalnya, Anda menetap dan terkejut menemukan bahwa semua pipa telah lama busuk dan tidak mungkin untuk mencuci di kamar mandi. Pemilik harus menghilangkan kekurangan ini sesegera mungkin dan benar-benar gratis. Jika dia tidak melakukan ini, Anda dapat menghilangkan penyebabnya sendiri dan meminta penggantian biaya, atau mengakhiri kontrak.

Perhatian: pemilik harus menghilangkan dengan biayanya sendiri hanya kekurangan-kekurangan yang tidak dia atau Anda ketahui.

Jika, ketika memeriksa apartemen, Anda melihat ada sesuatu yang tidak berfungsi di sana, atau Anda telah diperingatkan sebelumnya, maka sudah menjadi hak Anda untuk menyetujui kondisi seperti itu atau mencari opsi yang lebih baik.

Juga, pengacara merekomendasikan, selain kontrak, untuk menyusun tindakan penerimaan apartemen. Ini mengatur keadaan furnitur, pipa ledeng, lantai, jendela dan yang lainnya. Selanjutnya, ini akan membantu menghindari perselisihan tentang kualitas perbaikan dan furnitur. Tentu saja, di apartemen dengan furnitur Soviet lama dan tanpa peralatan, Anda tidak perlu melakukan ini. Tetapi pemiliknya, yang menyewakan sebuah rumah dengan perabotan dan peralatan yang mahal, tertarik untuk memastikan bahwa semua properti dikembalikan kepadanya dalam kondisi yang layak, sehingga ia bahkan dapat melampirkan foto-foto properti dan tanda terima yang mengkonfirmasi nilainya. Depresiasi alami, tentu saja, diperhitungkan. Tetapi penyewa harus membayar untuk layar TV yang rusak.

Perhatikan hal seperti "tanggung jawab bersama" jika Anda menyewa apartemen dengan seseorang dalam upaya bersama. Jika kontrak tidak mengatur klausul tentang tanggung jawab bersama dan beberapa, maka semua tanggung jawab akan ditanggung oleh orang yang membuat kontrak. Artinya, jika tetangga Anda yang lalai merusak sesuatu, dan hanya Anda yang tercatat dalam kontrak sebagai penanggung jawab, maka Anda harus membayar.

Menyewa

Kontrak mendefinisikan prosedur, kondisi dan syarat untuk membuat sewa. Jika tidak ada instruksi khusus tentang ini, maka dianggap serupa dengan yang biasanya digunakan saat menyewa properti tersebut: dalam kasus apartemen, ini adalah jumlah pembayaran tetap yang dilakukan setiap bulan.

Jika pemilik meminta untuk segera membayar pembayaran 2-3 bulan di muka atau deposit, ini harus ditulis dalam kontrak.

Dokumen tersebut juga harus menunjukkan seberapa sering dan sejauh mana pemilik dapat meningkatkan pembayaran. Dalam praktiknya, kenaikan sewa biasanya dicatat setahun sekali hingga 10% dari biaya awal. Tapi semua ini atas kebijaksanaan para pihak.

Jika klausul tersebut tidak termasuk dalam kontrak, pemilik masih memiliki hak untuk meningkatkan sewa, tetapi ini dapat dilakukan tidak lebih dari setahun sekali. Selain itu, ia berkewajiban untuk memberi tahu penyewa tentang hal ini sebelumnya secara tertulis. Jika kondisi baru tidak cocok untuknya, dia dapat menarik diri dari kontrak secara sepihak.

Penyewa juga berhak untuk menuntut pengurangan sewa jika, karena keadaan di luar kendalinya, kondisi tempat yang disewa telah memburuk.

Selain itu

Bicaralah dengan pemilik tentang semua detailnya. Kemungkinan besar Anda harus sering bertemu. Dia khawatir tentang apartemennya, Anda khawatir tentang kualitas hidup, jadi belajarlah untuk bernegosiasi dan menuliskan semua kesepakatan lisan dalam dokumen.

Tidak sering, tetapi situasi yang tidak menyenangkan terjadi: terkadang pemilik suka masuk tanpa peringatan, bahkan tanpa penyewa dan beberapa kali sebulan. Ini adalah alasan untuk mengakhiri kontrak dengan penggantian biaya pemindahan penyewa. Untuk menghindari situasi seperti itu, cukup tambahkan satu baris ke perjanjian tentang seberapa sering pemilik dapat muncul di tempat Anda, apakah perlu untuk memperingatkan Anda tentang hal ini sebelumnya, dan tunjukkan larangan kunjungan spontan saat Anda tidak ada.

Cari tahu bagaimana tuan tanah memperlakukan tamu, hewan, dan tunjukkan ini dalam kontrak.

Hanya dengan menegosiasikan dan memperbaiki semua detail yang penting, kedua belah pihak akan dapat hidup tanpa konflik dan tanpa kecemasan yang tidak perlu.

Pemutusan kontrak melalui pengadilan

Kami telah mengatakan bahwa tidak mudah bagi pemilik untuk berpisah dengan penyewa, jenis kontrak memainkan peran penting. Tetapi penyewa berhak untuk mengakhiri kontrak kapan saja, tetapi dengan satu syarat: ia harus memberi tahu pemilik tanah tentang keinginannya tiga bulan sebelumnya secara tertulis.

Tetapi kadang-kadang tidak mungkin untuk setuju secara manusiawi, dan bagi salah satu pihak hanya ada satu jalan keluar - untuk mencari keadilan melalui pengadilan dan mengakhiri kontrak.

Atas permintaan lessor, kontrak dapat diakhiri lebih cepat dari jadwal oleh pengadilan dalam kasus di mana lessee:

• menggunakan properti dengan pelanggaran signifikan terhadap ketentuan kontrak atau dengan pelanggaran berulang;
• secara signifikan menurunkan properti;
• gagal membayar sewa tepat waktu lebih dari dua kali berturut-turut;
• tidak melakukan perbaikan besar atas properti dalam jangka waktu yang ditentukan dalam kontrak, jika, berdasarkan kontrak, perbaikan besar menjadi tanggung jawab penyewa.

Pemilik dapat mengakhiri kontrak melalui pengadilan hanya jika ia menuntut dari penyewa secara tertulis untuk menghilangkan pelanggaran.

Atas permintaan penyewa, perjanjian sewa dapat diakhiri lebih awal oleh pengadilan dalam kasus di mana:

• lessor tidak menyediakan properti atau menciptakan hambatan yang mencegah penggunaan penuh properti;
• properti memiliki kekurangan yang tidak ditentukan oleh lessor ketika menyimpulkan kontrak, tidak diketahui penyewa sebelumnya dan tidak dapat ditemukan selama pemeriksaan properti;
• lessor tidak melakukan perbaikan besar atas properti dalam jangka waktu yang ditentukan oleh kontrak atau dalam jangka waktu yang wajar;
• properti, karena keadaan di luar kendali penyewa, dalam kondisi tidak layak untuk digunakan.

Setelah pemutusan sewa, penyewa berkewajiban untuk mengembalikan properti kepada penyewa dalam kondisi di mana ia menerimanya, dengan mempertimbangkan keausan normal atau dalam kondisi yang ditentukan oleh kontrak.

Sebagai kesimpulan, mari kita membahas dua poin penting lagi.

Jika tuan tanah menyumbangkan atau menjual rumah sewaan, ini tidak mengakhiri sewa. Dengan kata lain, ketika seseorang datang dan berkata: "Pindah, saya menjual apartemen," itu ilegal. Perubahan pemilik tidak berarti pemutusan perjanjian sewa untuk tempat tinggal.

Jika perlu, Anda dapat mengubah penyewa (tenant). Artinya, jika kontrak dibuat untuk suami, dan dia, misalnya, pergi ke Kutub Utara dalam perjalanan bisnis yang panjang, maka dengan persetujuannya, Anda dapat mengubah penyewa menjadi istrinya. Dalam hal ini, kontrak tetap sama, kondisi yang sama, istilah terus mengalir dan tidak diatur ulang. Tetapi ini dapat menyelamatkan Anda dari birokrasi jika ada masalah (misalnya, jika Anda harus memutuskan kontrak atau mengambil sesuatu melalui pengadilan).