Apa yang perlu Anda periksa sebelum membeli apartemen di pasar sekunder

2024 Pengarang: Malcolm Clapton | [email protected]. Terakhir diubah: 2023-12-17 04:00

Jika Anda menganggap enteng dokumen, Anda dapat dibiarkan tanpa tempat tinggal dan tanpa uang.

Ketika Anda membeli sesuatu di toko, penjual cukup ingin memberikan produk kepada Anda, dan Anda ingin membelinya. Dengan real estat, semuanya menjadi lebih rumit: kesepakatan dapat ditentang jika ternyata itu penipuan atau hak seseorang dilanggar selama penjualan. Pada saat yang sama, pembeli akan sangat sedih: mereka akan diusir dari apartemen, uangnya harus dikembalikan melalui pengadilan, dan kadang-kadang bahkan mengucapkan selamat tinggal kepada mereka.

Untuk mencegah hal ini terjadi, periksa semua dokumen - dan pastikan dokumen asli atau salinan yang disahkan oleh notaris.

1. Ekstrak dari USRN tentang karakteristik utama objek

Ini adalah dokumen yang sangat penting dengan informasi dari Unified State Register of Real Estate, yang akan memberi Anda banyak informasi berguna.

Siapa pemiliknya?

Mereka semua harus menyetujui kesepakatan itu, jika tidak maka bisa ditentang.

Apakah ada hambatan?

Sebuah objek dapat dijaminkan ke bank karena hipotek, disewakan dengan pendaftaran perjanjian dengan Badan Manajemen Properti Federal, ditangkap karena utang. Jika demikian, pemiliknya tidak memiliki hak untuk membuangnya. Kesepakatan itu akan menjadi tidak valid.

Apa karakteristik apartemen?

Ekstrak dari USRN akan berisi alamat yang tepat, nomor kadaster, area. Rencana teknis apartemen dicetak di halaman terakhir. Anda dapat memperkirakan rekaman kamar dan melihat adanya pembangunan kembali. Yang terakhir ini sangat penting jika Anda mengajukan pinjaman hipotek - itu mungkin tidak disetujui.

Dari tanggal berapa pemilik memiliki apartemen

Bandingkan dengan tanggal dalam akta judul (tentang mereka di bawah).

Berdasarkan dokumen mana pemilik memiliki apartemen

Dalam beberapa kasus, risiko awalnya lebih tinggi - ini juga dibahas dalam klausul pada dokumen judul.

Ekstrak dari USRN akan diberikan oleh pemiliknya. Anda bisa mendapatkan versi yang dilucuti sendiri.

Untuk melakukan ini, Anda perlu memesan ekstrak di situs web Rosreestr. Untuk penyediaan dokumen dalam bentuk elektronik, Anda harus membayar 250 Memperoleh informasi dari rubel USRN. Anda juga harus memesan ekstrak pengalihan hak atas properti - biayanya sama. Dalam dokumen ini, Anda akan melihat seberapa sering dan atas dasar apa pemilik apartemen berubah.

Jika selama satu atau dua tahun terakhir real estat telah berpindah tangan beberapa kali, ini adalah alasan untuk waspada. Ini biasanya bagaimana transaksi penipuan disamarkan. Jika pemilik ditipu mampu menantang rantai transaksi melalui pengadilan, apartemen akan dikembalikan kepadanya.

2. Dokumen pemilik / s

Jika pemiliknya adalah orang dewasa

Validitas paspor

Katakanlah pemilik mengubah paspornya enam bulan yang lalu, mengatakan kepada polisi bahwa dia telah kehilangan yang lama. Dan sekarang dia mencoba untuk membuat kesepakatan pada dokumen yang tidak valid, untuk menantangnya nanti. Ini penuh dengan masalah.

Jadi dengan bantuan layanan khusus Kementerian Dalam Negeri, cari tahu apakah dokumen itu valid.

Data paspor

Seri, nomor, tempat lahir dan alamat pendaftaran akan diperlukan untuk membandingkannya dengan data yang ditunjukkan dalam dokumen lain (penting semuanya cocok). Jika pemilik berhasil mengubah paspor selama waktu ini, rincian salinan sebelumnya ditunjukkan pada halaman kedua dari belakang dari yang sekarang.

Perhatikan nama, nama keluarga dan patronimik: perbedaan setidaknya satu huruf dalam dokumen yang berbeda adalah alasan untuk meminta pemilik untuk menyeragamkan kertas. Jika tidak, itu dapat menjadi alasan litigasi mengenai keabsahan transaksi.

Status keluarga

Salah satu pasangan tidak dapat secara sewenang-wenang membuang properti yang diperoleh bersama tanpa persetujuan dari yang lain. Kesepakatan seperti itu mudah ditantang. Jadi penting untuk mengetahui apakah pemiliknya sudah menikah dan dari tanggal berapa. Informasi ini akan berguna bagi Anda ketika Anda beralih ke dokumen judul.

Jika seseorang menerima apartemen melalui warisan atau sebagai hadiah, kehadiran pasangan tidak masalah. Properti tersebut tidak dianggap diperoleh bersama.

Tetapi jika Anda berurusan dengan kontrak penjualan, perhatikan tanggal penyelesaiannya. Pemilik dapat dengan bebas membuang apartemen yang dibeli sebelum menikah. Jika dia membelinya setelah pernikahan, paket dokumen harus berisi persetujuan notaris dari pasangan untuk penjualan. Secara teoretis, hal itu dapat diganti dengan akad nikah, yang seorang diri menjamin hak untuk melepaskan benda itu bagi pemiliknya. Tetapi dengan persetujuan itu masih lebih tenang: perjanjian pranikah kadang-kadang diperdebatkan.

Jika pemilik apartemen bercerai dan apartemen dibeli selama pernikahan, itu masih dapat dianggap sebagai milik bersama. Di sini Anda memerlukan persetujuan, atau keputusan pengadilan tentang bagian yang dengannya properti itu ditransfer ke orang yang Anda rencanakan untuk membuat kesepakatan.

Informasi tentang anak-anak

Dengan sendirinya, itu tidak akan memberi tahu Anda apa pun. Tetapi, jika pemiliknya memiliki anak, ini menjadi alasan untuk pemeriksaan tambahan dan persyaratan untuk dokumen baru.

Jika sebuah apartemen dibeli dengan hipotek, modal bersalin dapat digunakan untuk membayarnya kembali. Ini membebankan kewajiban untuk memberi anak-anak bagian di apartemen. Oleh karena itu, jika hanya orang tua di antara pemilik, ini tidak dilakukan. Selanjutnya, transaksi dapat ditantang.

Untuk mencegah hal ini terjadi, mintalah kepada pemilik sertifikat dari Dana Pensiun bahwa modal bersalin tidak digunakan untuk melunasi hipotek.

Jika pemiliknya masih di bawah umur

Untuk anak di bawah 14 tahun, lihat akte kelahiran, di atas 14 tahun - paspor. Bandingkan data dengan apa yang tercantum dalam dokumen lain.

Jika pemiliknya masih anak-anak, kuasa hukumnya tidak bisa menjual apartemen begitu saja. Persetujuan dari otoritas perwalian untuk transaksi diperlukan. Dan jika pemilik apartemen berusia lebih dari 14 tahun, maka izinnya.

3. Dokumen judul

Nama dokumen, yang menjadi dasar pemilik menerima kepemilikan, dikutip dari USRN. Layak untuk melihatnya lebih dekat.

Kontrak penjualan

Semuanya sederhana di sini: jika pemilik saat ini membeli apartemen dari yang sebelumnya, ini dikonfirmasi oleh perjanjian yang sesuai. Jika Anda memiliki ekstrak dari USRN tentang transfer hak ke objek real estat, bandingkan data penjual dengan yang ditunjukkan dalam dokumen. Minta juga untuk menunjukkan sertifikat penerimaan apartemen dan tanda terima penjual untuk uang. Ini akan memastikan bahwa pemilik sebelumnya tidak memiliki keluhan tentang yang sekarang.

Jika rumah dibeli dengan hipotek, Anda dapat meminta sertifikat pembayaran.

Secara umum, tidak adanya pembebanan dalam ekstrak dari USRN dengan fasih menunjukkan bahwa pinjaman telah dilunasi. Tetapi karena beberapa dokumen dapat diperiksa, akan aneh untuk tidak menyebutkannya.

Perjanjian penyertaan modal dalam konstruksi

Jika pemilik telah memperoleh real estat pada tahap konstruksi, ia akan memiliki dokumen ini persis di tangannya, dan setelah rumah diserahkan, ia juga akan memiliki tindakan penerimaan dan pemindahan apartemen.

Sertifikat warisan

Ketika berurusan dengan properti seperti itu, ada risiko bahwa ahli waris yang dirampas akan tiba-tiba muncul dan mencoba untuk menentang kesepakatan itu. Selain itu, semakin banyak waktu telah berlalu sejak saat warisan, semakin rendah risiko mendapat masalah. Yang terbaik adalah berkonsultasi dengan pengacara sebelum membeli.

Perjanjian donasi

Juga lebih baik untuk menilai risiko memperoleh rumah sumbangan bersama dengan seorang spesialis. Pengacara akan mencari tahu apakah bentuk dan prosedur untuk menyimpulkan transaksi telah diikuti, apakah pemilik secara sah memiliki properti tersebut.

Perjanjian transfer apartemen

Dikeluarkan jika pemilik telah memprivatisasi apartemen ini. Ada satu peringatan ketika berhadapan dengan real estat seperti itu. Jika seseorang yang terdaftar di sebuah apartemen menolak untuk berpartisipasi dalam privatisasi, ia menerima hak seumur hidup untuk tinggal di dalamnya sampai secara sukarela dibatalkan pendaftarannya. Jika tidak, tidak mungkin untuk mengusirnya bahkan melalui pengadilan. Jadi, penting untuk memastikan dia memeriksa sebelum penjual menerima uang. Atau Anda berisiko membeli apartemen dengan penyewa.

Ada jenis lain dari dokumen hak, misalnya, keputusan pengadilan di mana pemilik memiliki objek. Tetapi dengan mereka lebih baik segera menghubungi pengacara jika Anda tidak ingin masalah.

4. Informasi tentang mereka yang terdaftar di apartemen

Dalam klausul tentang perjanjian pengalihan apartemen menjadi kepemilikan, kita telah menyentuh sebagian topik tentang betapa pentingnya mengetahui siapa yang terdaftar di apartemen. Sekarang mari kita pertimbangkan pertanyaannya secara lebih rinci.

Selain mereka yang menolak untuk diprivatisasi, penyewa berikut ini membahayakan transaksi Anda dan kenyamanan tinggal di apartemen yang dibeli:

• dikeluarkan dari apartemen untuk dinas militer atau perawatan di sanatorium;
• dikeluarkan dari daftar karena menjalani hukuman di tempat-tempat perampasan kemerdekaan;
• diakui sebagai hilang;
• anak di bawah umur dikirim ke sekolah asrama.

Sekembalinya mereka, mereka akan didaftarkan di tempat tinggal mereka sebelumnya - yaitu, dengan Anda. Dimungkinkan untuk mengusir mereka melalui pengadilan, tetapi itu akan memakan banyak waktu dan usaha.

Berikan perhatian khusus kepada anak di bawah umur yang dibebaskan untuk menanyakan apakah dinas perwalian memberikan izin untuk ini.

Untuk memahami nuansanya, Anda perlu melihat beberapa referensi. Lebih baik hadir pada saat pemilik menerimanya untuk memastikan keaslian dokumen.

Formulir 9 sertifikat pendaftaran

Ini berisi informasi tentang semua orang yang terdaftar di apartemen sekarang.

Arsip sertifikat pendaftaran sesuai dengan Formulir 9

Versi dokumen ini menunjukkan dinamika pendaftaran penduduk: siapa yang terdaftar lebih awal, siapa yang diberhentikan dan kapan. Dokumen yang sangat berguna, tetapi ada nuansa. Mereka sering menolak untuk memberikannya kepada pihak ketiga, termasuk pemilik apartemen saat ini, karena berisi data pribadi penghuni sebelumnya. Jika tidak mungkin untuk mendapatkan arsip "sembilan", Anda harus bekerja dengan apa yang Anda miliki dan langsung membuka bantuan formulir 12.

Sertifikat deregistrasi kategori warga negara tertentu

Dokumen formulir 12 berisi data tentang apakah ada penyewa yang dikeluarkan dari apartemen, yang, secara teori, dapat menjadi sumber masalah. Idealnya, setiap kolom tidak memiliki. Jika tidak, Anda harus mencari tahu informasi tambahan tentang setiap orang secara individual, atau bahkan menolak kesepakatan.

5. Sertifikat kapasitas hukum

Jika di kemudian hari ternyata si penjual sedang tidak waras dan tidak waras, maka transaksi tersebut akan dinyatakan tidak sah. Anda sangat berisiko jika penjualnya sudah tua, tetapi secara umum Anda tidak dapat mengasuransikan hal ini. Misalnya, seorang pengacara yang licik dapat membuktikan bahwa pemiliknya untuk sementara putus asa karena obat flu, karena efek samping itu ditunjukkan dalam anotasi.

Untuk mencegah hal ini terjadi, mintalah penjual untuk membawa surat keterangan dari psikiater dan narkolog bahwa dia waras dan tidak terdaftar sebagai pecandu narkoba.

Jika ada alasan kuat untuk keraguan, undang ahli berlisensi untuk melakukan pemeriksaan langsung ke kesepakatan.

6. Informasi tentang hutang untuk perbaikan

Semua hutang untuk perumahan dan layanan komunal tetap menjadi milik mantan pemilik apartemen. Pengecualiannya adalah perombakan. Jika penjual tidak membayarnya, hutang akan jatuh kepada Anda. Anda dapat memeriksa ketidakhadiran dengan pembayaran terakhir. Jika tidak percaya, mintalah sertifikat dari pengelola perusahaan.

7. Surat Kuasa

Yang terbaik adalah membuat kontrak penjualan langsung dengan pemiliknya. Tapi pemilik tidak selalu hadir di kesepakatan. Dalam hal ini, ia dapat mengeluarkan surat kuasa yang diaktakan untuk orang yang akan mewakili kepentingannya.

Transaksi dengan dokumen ini tidak aman, ada terlalu banyak faktor risiko. Jika Anda memutuskan untuk mengambil langkah serupa, periksa hal berikut:

• Surat kuasa memberikan hak untuk menjual apartemen atas nama pemiliknya.
• Dokumen itu asli - Anda dapat mengetahuinya di situs web Kamar Notaris Federal.
• Surat kuasa belum habis masa berlakunya.
• Ini berisi paspor yang benar dan data lainnya.
• Pemiliknya masih hidup dan waras - komunikasi video dan sertifikat dari apotik neuropsikiatri akan membantu di sini.

Tetapi bahkan jika semuanya beres, pikirkan tiga kali sebelum memutuskan kesepakatan seperti itu.

Apa yang harus diingat?

• Periksa semua dokumen. Jangan takut untuk mengganggu atau membosankan: Anda mempertaruhkan jutaan.
• Jika ragu, hubungi spesialis. Lebih baik menjadi alarmis daripada dibiarkan tanpa apartemen dan uang.
• Jika dengan setiap langkah keraguan tidak hilang, tetapi tumbuh lebih kuat, tolak kesepakatan itu.

UPD. Teks diperbarui pada 17 November 2019 dengan data yang lebih relevan dari sumber terverifikasi.